¿Cuál Es La Diferencia Entre Bienes Raíces Comerciales Y Residenciales?

Una vez que haya decidido ingresar al mundo de la inversión en bienes raíces, deberá decidir si los bienes raíces comerciales o residenciales serán su prioridad. Aunque tanto el sector comercial como el residencial pueden generar altos rendimientos, los riesgos y las recompensas de las dos estrategias de inversión son diferentes.

Cuando comprenda cómo administrar los riesgos de cada estrategia, podrá tomar una decisión informada sobre qué estrategia se adapta mejor a sus objetivos e intereses no anticipados, siga leyendo para aprender todo lo que necesita saber sobre la diferencia entre comercial y bienes raíces residenciales.

¿Cuál es la diferencia entre las inversiones inmobiliarias comerciales y residenciales?

Los inversores inmobiliarios residenciales compran propiedades exclusivamente para uso residencial, mientras que los inversores inmobiliarios comerciales compran propiedades con fines comerciales. Las propiedades residenciales generalmente se alquilan a individuos o familias, mientras que las propiedades comerciales se alquilan a entidades comerciales que utilizan el espacio para generar ingresos.

Tipos de bienes raíces comerciales y residenciales.

Residencial

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• Viviendas unifamiliares aisladas
• Adosados
• Apartamentos individuales
• Propiedades multifamiliares de 2 a 4 unidades

Comercial

• Edificios de oficinas
• Area de ventas
• Edificios industriales (almacenes, centros de datos, plantas de fabricación)
• Unidades de almacenamiento
• Hoteles y lugares de entretenimiento.
• Instituciones de salud
• 5+ unidades de edificios residenciales multifamiliares*
• Cualquier edificio o terreno utilizado con fines comerciales

*Una propiedad residencial con cinco o más unidades se considera una propiedad comercial porque es parte de un negocio de alquiler a gran escala. Este tipo de propiedad a menudo se denomina propiedad comercial residencial.

Inversión en bienes raíces comerciales

Tyler Cauble, presidente de la empresa de bienes raíces comerciales Cauble Group, explica por qué prefiere los bienes raíces comerciales como estrategia de inversión. Él dice: “Por lo general, la cantidad ganada por metro cuadrado suele ser más alta que las propiedades residenciales. Generalmente, en propiedades comerciales, hay más inquilinos para generar ingresos que en propiedades residenciales.

Aquí hay algunas cosas que debe considerar al decidir si la inversión en bienes raíces comerciales es adecuada para usted:

Pro

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• Los largos plazos de arrendamiento y la baja rotación de inquilinos conducen a menos vacantes
• Los arrendamientos netos triples permiten a los propietarios trasladar los costos de mantenimiento y operación a los inquilinos
• El rendimiento bruto de alquiler puede llegar a 6 a 12%

Contra

• Las vacantes a menudo tardan más en llenarse
• Los préstamos tienen plazos de pago más cortos, tasas de interés más altas y requisitos de pago inicial más altos
• Los bienes raíces comerciales son muy sensibles a las recesiones económicas

Cómo empezar

1. Desarrollar el conocimiento del mercado

Los mejores inversores son los inversores más informados. Comience por construir una sólida base de conocimientos de la industria de bienes raíces comerciales y el mercado local. Es importante comprender cabalmente el comportamiento del mercado local. Realice un seguimiento de las previsiones de crecimiento de la población y el empleo. Seguimiento de listados y precios de venta para todo tipo de propiedades comerciales en su área.

Asista a conferencias y eventos de networking, conéctese con expertos de la industria que pueden guiarlo y lea todo lo que pueda sobre el tema. El uso de los recursos disponibles lo ayudará a planificar el tipo de presupuesto que necesitará y cualquier riesgo imprevisto que pueda surgir.

2. Evalúa tu situación financiera

Antes de comenzar a invertir, necesita saber cuánto dinero tiene disponible para su primera inversión. Calcule cuánto dinero puede permitirse gastar inicialmente y decida si tomará capital de otros activos para financiar su propiedad comercial.

También deberá decidir si está dispuesto a garantizar personalmente un préstamo. Cuando garantiza personalmente un préstamo, sus activos personales estarán en riesgo si no paga el préstamo. Considere el nivel de riesgo que está dispuesto a tolerar al iniciar su negocio de bienes raíces comerciales.

3. Hable con un prestamista

Una vez que su situación financiera esté clara, estará listo para comunicarse con un prestamista para analizar sus opciones de préstamo. Como nuevo inversionista de bienes raíces comerciales, un banco tradicional es probablemente su mejor opción para un prestamista.

Si bien algunas inversiones inmobiliarias comerciales son financiadas por inversionistas privados, a la mayoría de los grupos de inversión privados les gusta ver un historial de éxito de inversión que quizás aún no tenga si recién está comenzando.

Cuando discuta las opciones de préstamo con un banco, asegúrese de preguntar qué tipos de cargos estarán involucrados, cuáles son los términos del préstamo y si tendrá que garantizar personalmente el préstamo. El prestamista le ayudará a determinar lo que necesita para calificar para un préstamo.

4. Encuentre un agente inmobiliario comercial con experiencia

Una vez que su financiamiento esté listo, estará listo para encontrar un agente de bienes raíces que lo ayude a encontrar la propiedad adecuada y navegar el proceso de compra.

Si bien un agente de bienes raíces con licencia puede vender propiedades comerciales y residenciales en la mayoría de los estados, los agentes generalmente se especializan en uno u otro. Es importante trabajar con un agente con amplia experiencia en bienes raíces comerciales. Los mercados de bienes raíces comerciales y residenciales siguen tendencias muy diferentes y es posible que un agente residencial no esté al tanto de las tasas de vacantes, los precios de alquiler y la tasa de demanda en el mercado comercial.

Los agentes comerciales a menudo tienen un título en comercio o finanzas porque el mercado inmobiliario comercial es muy complejo. Para guiarlo a través del proceso, su agente de bienes raíces comerciales debería poder ayudarlo a calcular las tasas internas de retorno, las tasas de capitalización y los multiplicadores de renta bruta.

Inversión en bienes raíces residenciales

Las principales diferencias que distinguen los bienes raíces residenciales de los bienes raíces comerciales incluyen el proceso de financiamiento y la estabilidad durante las recesiones económicas. Debido a que la gente siempre necesita un lugar para vivir, la demanda de propiedades residenciales en alquiler está pasando por momentos difíciles. Esto permite que los prestamistas se sientan más cómodos prestando a inversores inmobiliarios residenciales.

Esto es lo que necesita saber sobre la inversión en bienes raíces residenciales:

Pro

• Los préstamos tienen tasas de interés más bajas, lo que requiere menos efectivo por adelantado
• También tienen plazos de pago de préstamos más largos, lo que facilita la financiación de inversiones.
• Los valores de las propiedades residenciales y los precios de alquiler generalmente se mantienen estables durante las recesiones económicas

Contra

• En 3-5%, los rendimientos de alquiler son generalmente más bajos que los rendimientos comerciales
• Arrendamientos más cortos y una mayor rotación conducen a vacantes más frecuentes
• Los propietarios pagan muchos costos operativos, como mantenimiento, impuestos y seguros.

Cómo empezar

1. Aprende la industria

Si desea aprender cómo ingresar a bienes raíces como inversionista de bienes raíces residenciales, debe investigar la industria y el mercado local. El seguimiento de los precios de las viviendas en su área le dará una buena idea de lo que puede esperar pagar por una inversión. Siempre que tenga tiempo libre, debe consumir la mayor cantidad de material educativo posible.

Dado que la inversión en bienes raíces residenciales es una estrategia de inversión convencional, también hay muchas oportunidades para obtener consejos de personas más avanzadas en su carrera de inversión.

Estudia a inversores exitosos como:

• Barbara Corcoran: Corcoran creció en un hogar de bajos ingresos y utilizó los bienes raíces como un trampolín hacia una mayor seguridad financiera. Ahora tiene un patrimonio neto de más de $ 100 millones y crea contenido educativo para nuevos inversores que buscan alcanzar niveles similares de éxito.
• Graham Stephen: Stephen ingresó a la industria de bienes raíces a los 18 años y ahora dirige un canal de YouTube que ofrece consejos a jóvenes inversores que buscan generar riqueza.
• Phil Pustejovsky: anteriormente sin hogar y viviendo de su camión, Pustejovsky ahora es un inversionista y mentor de bienes raíces con un patrimonio neto de más de $ 6 millones. Él atribuye el éxito de su inversión a los mentores con los que trabajó al principio.
• Inversionistas específicos de la región: asista a eventos de networking en su región para conocer mentores potenciales que saben qué hace que invertir en su mercado local sea único.

2. Infórmate de tu financiación

El próximo paso en la inversión de vivienda es consultar con un prestamista sobre qué tipo de propiedad de inversión puede pagar. Comuníquese con varios prestamistas para analizar las posibles tasas de interés y los costos de cierre. Un estudio de 2018 realizado por Freddie Mac encontró que "los prestatarios podrían ahorrar un promedio de $1500 durante el plazo del préstamo al obtener una cotización adicional y un promedio de alrededor de $3000 por cinco cotizaciones".

En algunos casos, es posible que deba encontrar inquilinos para su propiedad de inversión residencial antes de poder calificar para un préstamo. Pero si su ingreso personal es lo suficientemente alto o ha ahorrado un pago inicial grande, es posible que su prestamista no lo requiera. Pregúntele a su prestamista qué necesita para calificar y cuál debería ser su presupuesto. Una vez que su prestamista haya respondido estas preguntas, estará listo para comenzar a buscar propiedades.

3. Trabaje con un agente para encontrar su primera propiedad

Un agente de bienes raíces residenciales altamente calificado es la clave del éxito para los inversionistas de bienes raíces residenciales. Un gran agente puede informarle sobre buenas propiedades de inversión tan pronto como salgan al mercado. Los agentes experimentados a menudo saben cómo detectar problemas potencialmente costosos en una casa y pueden tener relaciones con contratistas calificados.

Una vez que tenga un buen agente, analice sus objetivos de inversión y el tipo de propiedad que está buscando. Esté atento a la propiedad perfecta y prepárese para mudarse rápidamente una vez que encuentre la adecuada.

Preguntas Frecuentes: Bienes Raíces Comerciales vs. bienes raíces residenciales

¿Cuáles son las principales diferencias entre los préstamos inmobiliarios comerciales y residenciales?

Una de las principales razones por las que muchos inversionistas en bienes raíces optan por bienes raíces residenciales en lugar de bienes raíces comerciales es porque los préstamos inmobiliarios residenciales son generalmente más asequibles y fáciles de obtener. Si bien los bienes raíces residenciales se pueden comprar con un pago inicial del 20% o, en algunos casos, del 15%, los préstamos inmobiliarios comerciales a menudo requieren un pago inicial de hasta el 35%.

El plazo de pago más común para los préstamos inmobiliarios residenciales es de 30 años. Los préstamos inmobiliarios comerciales a menudo tienen plazos que van de 5 a 20 años, lo que significa que los pagos mensuales pueden ser bastante altos.

En algunos casos, el período de amortización es más largo que el plazo del préstamo. Esto significa que aunque su préstamo venza en 10 años, los pagos mensuales se asemejan a un préstamo pagado en 30 años. Esto reduce su pago mensual, pero cuando vence el préstamo, tendrá que pagar el saldo restante de una sola vez (llamado pago de suma global).

¿En qué se diferencian los servicios públicos de bienes raíces comerciales y residenciales?

Los propietarios residenciales y comerciales suelen transferir algunos de sus gastos de servicios públicos a sus inquilinos. En las propiedades residenciales, los inquilinos suelen pagar la electricidad, el gas e Internet, mientras que el propietario cubre el costo del agua, el alcantarillado y la basura. Los propietarios de edificios comerciales a menudo exigen que los inquilinos paguen todas las facturas de servicios públicos, incluidos el alcantarillado, la basura y el agua.

Si bien es posible que los propietarios de edificios comerciales no paguen sus facturas de electricidad, deben comprender cómo se factura la electricidad de manera diferente a los edificios comerciales. Las empresas de energía ofrecen diferentes planes para los clientes que consumen grandes cantidades de electricidad. Dado que los edificios comerciales usan mucha más energía que las propiedades residenciales, a menudo califican para un plan con mejores tarifas que los planes de propiedades residenciales. Comuníquese con su proveedor de electricidad para analizar diferentes opciones de tarifas para edificios comerciales para que los beneficios disponibles no se queden sobre la mesa.

¿En qué se diferencia trabajar con contratistas inmobiliarios comerciales y residenciales?

Si tiene experiencia con contratistas de bienes raíces residenciales, es importante tener en cuenta que el proceso es diferente para los bienes raíces comerciales. Los edificios comerciales y residenciales son estructuralmente diferentes y tienen diferentes regulaciones.

Si bien la mayoría de las propiedades residenciales tienen marcos de madera, las propiedades comerciales a menudo se construyen con acero y hormigón. Esto significa que las renovaciones requieren diferentes herramientas y materiales, así como trabajadores que entiendan cómo trabajar en proyectos comerciales.

Las regulaciones también son mucho más estrictas para los edificios comerciales. Al cambiar la estructura corporativa, es probable que el proceso de autorización sea más largo y complicado. Todo, desde la ubicación del muelle de carga hasta la construcción de las ventanas, está sujeto a regulación. El proceso de permisos puede ser complicado y su proyecto podría retrasarse significativamente si su contratista no está familiarizado con los requisitos. Asegúrese de encontrar un contratista que haya trabajado en proyectos similares.

Diversifica tu cartera

Debido a que tanto los bienes raíces comerciales como los residenciales tienen fuertes rendimientos, es probable que los inversores que incluyan ambos en sus carteras tengan éxito en sus carreras de inversión.

El cofundador de Team Denver Homes, Mor Zucker, explica en un artículo de Forbes: "Estoy diversificando mi propia cartera, que consta de una propiedad de unidades múltiples, dos casas unifamiliares, dos apartamentos y un edificio de apartamentos comercial, lo que me da un buen ingreso de equilibrio. y apreciación... El mayor beneficio de la diversificación es que puede crear una cartera que se centre tanto en la apreciación a largo plazo como en los ingresos mensuales.

Sin embargo, Zucker recomienda adquirir experiencia antes de diversificarse. Perfeccione una estrategia de inversión, luego pase a la siguiente para lograr el mayor éxito en su carrera como inversionista de bienes raíces.

Como inversionista nuevo, siga estos pasos para convertir su cartera en un negocio diversificado de altos ingresos:

1. Comience a construir capital a través de bienes raíces residenciales.
2. Utilice el capital de sus inversiones residenciales para financiar una inversión comercial.
3. Aproveche el capital de sus inversiones residenciales y comerciales para continuar aumentando su gama de propiedades de inversión.
4. Nunca dejes de investigar y aprender las mejores técnicas de inversión inmobiliaria.